Acquisition des principaux terrains

Le lotissement de la colline de Cimiez est l'oeuvre de deux sociétés immobilières : la Société Foncière Lyonnaise (qui est liée à la banque du Crédit Lyonnais d'Henri Germain) et la Société Immobilière et de Construction de Nice, formée essentiellement de Niçois. La première partie de l'opération, à partir de 1881, consiste à acheter différentes propriétés mitoyennes sur les quartiers de Cimiez, Brancolar et Carabacel, à des prix supérieurs à ceux qui se pratiquent alors, comme le note Justin Montolivo dans son Journal. Nombre de ces propriétés sont des domaines agricoles. En janvier 1881, la S.F.L pour 2/3, et la S.I.C.N pour 1/3, achètent à Désiré Polonnais la propriété dite Sainte Rosalie qui couvre environ 13 hectares pour 1 100 000 frs. Le mois suivant, les mêmes sociétés, et dans les mêmes proportions, achètent à Niceus Gioan 3 hectares 2 ares 19 centiares pour 125 000 frs. Au cours des deux mois suivants, il acquièrent de Joséphine Benoit Taffouroux , épouse de Joseph François Robert, marquis de Lignerac, duc de Caylus, la villa de l'Hermitage qui couvre de 8 à 9000 m2, pour 120 000 frs.  Toujours en avril, la S.F.L achète, seule, les 2/3 de la propriété de François Gioan, soit 40 700 m2, pour 385 000 frs, tandis que le même jour, la S.I.C.N. acquiert par voie d'échange le dernier tiers de la propriété, avec soulte de 40 000 frs. Les jours suivants, elles achètent, dans les proportions déjà vues, à Joseph Octave Isoardi, une propriété de 3 ha 57 ca 56 moyennant 350 000 frs. En mai 1881, elles achètent dans les mêmes proportions de la comtesse Virginie Montolivo, épouse du Comte Ange Giletta de Saint Joseph, ainsi qu'à Auguste Giletta de Saint Joseph, la villa des Fauvettes pour 120 000 frs. Le 9 juillet 1881  le docteur en droit Alexandre Durandy échange avec la S.I.C.N. le tiers d'une propriété d'une contenance de 11 000 m2. Le 11 août 1881 la S.F.L. achète les 2/3 restant pour 66 666 frs. En avril 1882, les deux sociétés échangent avec Desjoyaux, Séligman, Chivot et Douvreleure une parcelle de 1157 m2 attenante à la propriété Pollonais. 

Création du boulevard de Cimiez et des voies adjacentes

La seconde étape est le tracé d'une nouvelle voirie structurée autour d'un grand boulevard rectiligne bordé de trottoirs et planté de platanes. Ce dernier est ensuite raccordé au reste de la voirie municipale. Les sociétés offrent gratuitement à la ville la plus grande partie des terrains et elles mettent à sa disposition 50 000 frs pour l'acquisition des terrains qui n'appartiennent pas à ces compagnies en prenant à leur frais les travaux de terrassement. " Afin d'activer les travaux nécessaires pour la jonction de ce boulevard avec le centre de la ville et de terminer l'ouverture totale de cette voie pour le commencement de l'hiver prochain, les sociétés proposent aujourd'hui à la ville de se mettre à son lieu et place pour l'exécution de la dernière partie (le bas ) qui serait faite dans  le  délai de 5 mois d'après les plans et devis de l'ingénieur de la ville, à la condition que le montant de la dépense, soit 116 000 frs, leur soit remboursé dans le délai de 2 ans sans intérêt. Cela permettrait d'inaugurer de suite une promenade magnifique, qui reliera la ville de Nice avec les plus beaux quartiers environnants". Le 2 juin 1882 les travaux de voirie débutent. L’hiver suivant le boulevard est ouvert à la circulation.

Robert de Souza porte un jugement critique sur ces voies : " Simples tracés de marchands de biens, le boulevard de Cimiez et les voies adjacentes ne répondent donc à aucune des données de l'esthétique édilitaire." Le consul d’Angleterre James Harris, dans Décadence de Nice comme station d’hiver, (Nice, éd. Malvano-Mignon, 1884) reproche lui aussi aux sociétés immobilières leur réalisation, le tracé de leurs avenues. Il déplore les angles droits et la régularité des parcelles qui les font ressembler à un échiquier  «composé de petits carrés absolument pareils à ceux de la ville elle-même.  Bref leur seule idée a été d’étendre la ville au loin et de supprimer la campagne que tout anglais recherche avant tout. »

En 1905, la ville accepte la donation des voies privées suivantes faisant partie du lotissement : le boulevard de Cimiez, l’avenue George V, l’avenue des Mimosas (E. Cavell) l’avenue du Prince de Galles, le raidillon de Cimiez (haut du boulevard) et le raccourci du Riviera Palace (avenue Maurice Sureau).

Lotissement

Le lotissement comprend 59 lots. Ces lots ont été partagés en trois séries de valeur équivalente (A,B,C) et un tirage au sort attribue à la Société Immobilière et de Construction de Nice la série A tandis que la Société Foncière Lyonnaise reçoit les séries B et C.  La taille des parcelles sur la colline de Cimiez, souvent comprise entre 1 000 et 3 000 m2 correspond bien à la taille des villas des classes sociales supérieurs. Le prix du mètre carré varie entre 25 frs et 55 frs. La taille des parcelles détermine la densification de l'occupation de l'espace. Bien que d'une superficie plus grande que celles de la ville en plaine (en comparaison par exemple avec celles que la Société Foncière Lyonnaise a découpé prés de l'avenue de la Gare prolongée), ces lots sont plus petits que ceux des propriétés originelles avoisinantes à l'est (la propriété Evans ou la propriété Héraud) ), à l'ouest (la propriété Liserb ou Montebello), au nord (la propriété Coleman, la propriété Arnaud ou la propriété Dupin) ou même au sud (la propriété Temple West, la propriété Castel).

L'opération n'a pas été un succès immédiat du fait de la conjoncture de crise internationale consécutive au krach de l'Union Générale. Dominique Durandy dans une brochure sur Les Sociétés à Monopole  explique qu'il faut attendre environ 10 années pour voir se transformer le quartier et le lotissement entrer dans sa phase de réalisation. C'est à partir des années 1890 que le lotissement prospère en lien avec la création de l'hôtel Riviera Palace, du jardin zoologique de Cimiez, de l'installation d'un tramway et de la venue de la reine d'Angleterre.

Servitudes

Un cahier des charges est dressé pour les acquéreurs des parcelles. Des servitudes de reculement sont imposées. Les constructions le long du boulevard doivent se faire à 7 m de recul. Le recul est porté à 20 m au nord du boulevard de Washington (actuelle avenue George V) et 12 m pour le nord du boulevard Prince-de-Galles et 6 m pour son trottoir sud. Ailleurs, il est partout de 3 m. Il est possible de construire sur l'alignement de la voie qui conduit à la propriété Cazalet (petite avenue Prince de Galles.) Les constructions ne devront avoir que des façades avec un aspect décoratif convenable, sans guérites, ni tuyaux de descente ou autre objet désagréable à la vue. Des limites de hauteur de faîtage sont variables suivant les lots. Elles varient entre 17 et 21 m et certains lots n'en comportent pas. (Ces chiffres ne comportent pas la hauteur supplémentaire des crètes ou balustrades à jours). Les belvédères, ou autre élément d'architecture, peuvent s'élever à toute hauteur, à condition qu'ils n'occupent pas plus du cinquième de la surface de la bâtisse. Sont interdits sur les lots tout établissement, usine, industrie, dépôt de matières ou de marchandises pouvant, par leur odeur ou par leur bruit, porter préjudice aux terrains voisins, propriétés des deux sociétés ou de leurs acquéreurs. Est également interdite l'édification d'un hôpital, hospice, maison de santé ou maison de tolérance. Les eaux d'éviers devront être récupérées dans des puisards que l'acheteur du lot devra établir. Les fosses d'aisance à construire seront assez grandes pour que leur vidange ne soit nécessaire que de trois mois en trois mois minimum. Elle devra être effectuée entre 11 h du soir et 5 h du matin, à moins d'un recours à un système inodore. 

Certaines des servitudes, qui avaient été imposées aux acquéreurs de lots, sont peu à peu abandonnées. Ainsi, le 3 décembre 1892, une entente est passée entre la société de Cimiez, la Société Immobilière de Nice et Henri Germain : ils décident la suppression de la clause "non altius tollendi" pour les lots leur appartenant, et situés à l'ouest du boulevard de Cimiez. En 1892, Chabaud a été autorisé à bâtir une remise au bord de l'avenue des Mimosas, sans le reculement de 3 m prévu à l'origine, et Volmar a pu conserver ses constructions comprises dans la zone des 7 m non aedificandi. Un redécoupage peut s'emboiter à l'intérieur d'un lotissement. Ainsi, par exemple, en 1902, le rentier Philippe Cervati achète 647 m2 sur Cimiez à la Société Foncière Lyonnaise pour 25 frs le m2, issus du sous lotissement des parcelles C 16 et A 17, autour du boulevard Prince de Galles.