Origine du lotissement

L'ancienne propriété Bermond, saisie en 1893, est vendue aux enchères en 1896. Le premier plan de l'architecte Petit la découpe en 20 lots. Jean-Baptiste Benoit Gay s'en porte acquéreur. Le nouveau propriétaire refait dresser un plan qui dessine alors 73 lots. Leur dimension avoisine 1000 m2. C'est à partir de ce nouveau plan que l'architecte François Durel achète 13 lots pour 200 000 francs. De plus, le particulier qui achète un lot, peut à son tour le subdiviser pour réaliser à son échelle une opération de spéculation. Ainsi, toujours sur l'ancienne propriété Bermond, un certain Roques qui avait acheté le lot N° 6 de 1122 m2 le partage entre 3 acquéreurs : Perrissol, Carrara et Oddo.

Plusieurs avenues sont tracées : le grand boulevard du Parc Impérial, qui se raccorde au boulevard Gambetta, et l'avenue Gay qui se raccorde au boulevard du Tzarévitch, l'avenue de Russie (actuelle avenue Suzanne-Lenglen), l'avenue d'Angleterre (actuelle avenue Paul-Arène), l'avenue Impériale (actuelle avenue Anatole-France) et l'avenue Dettloff (actuelle rue Jean-Aicard).

Lorsque Jean-Baptiste Gay vend une partie de la propriété à F. Durel en 1897, l'acte prévoit la construction, dans le délai de deux ans, d'un hôtel de premier ordre d'au moins cent chambres. Si avant l'expiration de ce délai, il n'avait pas effectivement entrepris cette construction, en la continuant sans l'interrompre, F. Durel ou ses ayants droits se trouveraient affranchis de la servitude limitant à 11 m la hauteur jusqu'à la corniche des bâtiments à construire sur certains lots (26-46-48-49-50 ou 26-46-47-48-49). Mais Gay aurait eu alors la faculté de racheter au prix de 40 francs le m2 la totalité, ou une partie de ces lots, qui n'auraient pas encore été aliénés ou construits par F. Durel. Dans un procès verbal du 27 juin 1899, F. Durel fait constater qu'aucun commencement de construction, ni fouille, n'ont encore été entamés. La construction de l'hôtel démarre peu de temps après, sans doute sous la pression exercée par F. Durel. En 1900, les deux protagonistes font constater que les travaux ont commencé. Les Gay vendent en 1899 à Eugène Thomas, habitant à Paris 24 bis avenue du Trocadéro, plusieurs lots du Parc Impérial formant une superficie de 25 000 m2.

Cohésion de l'ensemble avec l'Hôtel Impérial

L'espace se partage en deux ensembles : la partie nord de la propriété, en position dominante, est réservée à un hôtel de premier ordre, tandis que le reste des terrains est destiné à un lotissement résidentiel. Une telle organisation de l'espace n'est pas nouvelle à Nice. Mais alors que dans le cas du lotissement de Cimiez, le Régina est venu s'inscrire dans un second temps, dans le cas présent, la création de l'hôtel et celle du lotissement apparaissent indissociables, unies dans un même programme. Toutes les voies du lotissement y mènent. L'avenue impériale débouche sur l'entrée principale et les avenues d'Angleterre et de Russie desservent les pavillons latéraux. Dans le premier projet, elles les longent par le côté. Finalement, il est décidé qu'elles y débouchent. L'avenue de Russie s'y arrête tandis que l'avenue d'Angleterre passe sous le bâtiment à la hauteur du sous-sol.

Une société civile est formée entre J.-B. Gay et E. Thomas : la Société des terrains du Parc Impérial, ayant pour objet la mise en valeur, notamment par l'édification de l'hôtel, de terrains au quartier de Saint-Etienne. La société est prévue pour 12 ans. L'apport est de moitié chacun pour Gay et Thomas, étant chacun propriétaire de la moitié des terrains indivisément. Le capital social s'élève à 600 000 frs ; il est représenté par la valeur des terrains, soit 550 000 frs et 50 000 frs dont 25 000 que chacun devra verser au fur et à mesure des besoins. Son siège est la Villa de Gay au Parc Impérial. Aucune mesure importante ne pourra être prise sans le consentement de l'autre. En raison de la plus value que donneront surement les opérations de la société aux 50 000 m2 de terrain restant appartenir personnellement à Gay dans le Parc Impérial, Gay redonne à la société le bénéfice éventuel pouvant provenir de la revente des 50 000 m2, soit les dépassements de 25 frs le m2 représentant la plus value  de la revente. La démarche clairement énoncée est donc de mettre en valeur des terrains à bâtir en construisant un hôtel de luxe. L'hôtel est le moyen et le lotissement la finalité. L'hôtel est l'élément structurant de l'ensemble. Concrètement, il devient même le siège social où s'adresser pour l'achat de terrains ou villas, comme l'indiquent les publicités dans la presse. L'exploitation du fond de commerce de l'hôtel, confiée à une société fermière, dépend de cette même société civile.

Un cahier des charges contraignant

Un règlement de lotissement l'accompagne. Les servitudes existaient déjà dans l'acte de vente des terrains à Durel. Les parcelles sont destinées à la construction de villas. Leur faîtage ne doit pas dépasser 11 m de haut mais des clochetons ou tourelles sont possibles en plus. Les villas doivent être décoratives sur toutes leurs façades. Ce souci de qualité esthétique répond  aux exigences de la clientèle aisée que l'on veut réunir, dans un contexte social homogène, aussi bien dans l'hôtel que dans les villas. De façon paradoxale, l'hôtel, lui ne respecte pas cette dernière clause : sa façade arrière présente une nudité qui tranche sur le décor de sa façade principale. Les villas doivent se situer à 3 m en recul minimum par rapport aux avenues. Seules des loges de concierge peuvent être bâties en bordure de voirie,  jusqu'à 5 m de haut.  Cette précaution, qui vise à éviter la construction d'immeuble en bordure de rue, atténue le caractère urbain du nouveau quartier. Elle préserve un environnement relativement aéré. Les murs de clôture ne doivent pas dépasser 90 cm, et doivent être surmontés de grilles, en fer ou fonte, ou de galeries en poteries. Les murs mitoyens ne doivent pas dépasser 2,2 m de hauteur. La lumière électrique est à installer obligatoirement. Sont interdits les commerces, industries, maison de santé ou dépôts de matières susceptibles de gêner d'une façon ou d'une autre le voisinage. En construisant la première villa du lotissement, Les Tourelles, qu'il adopte comme sa résidence personnelle, Gay veut donner l'exemple aux villas du lotissement : celui de villas élégantes et dignes de l'aristocratie ou de la grande bourgeoisie. La référence comparative au Parc Monceau parisien est  significative. Une atteinte au caractère résidentiel du domaine, dénoncée par l'architecte François Durel en 1901 donne lieu à une procédure judiciaire. Il se plaint de la présence d'un bâtiment occupé par un loueur de voiture, à côté d'une villa louée aux hivernants, ce qui met en péril le standing de l'endroit. Des magasins sont possibles avec autorisation sur des lots limités, le long du boulevard Gambetta et du boulevard du Tzarévitch, à condition qu'ils n'aient rien d'immoral ou d'insalubre. Afin d'éviter les terrains vagues, le cahier des charges de 1899 prévoit une clause : les acquéreurs de lots devront commencer leurs villas dans l'année de leur acquisition, et les avoir terminées au plus tard au cours de la deuxième année. Les nouveaux propriétaires doivent exiger des entrepreneurs une palissade qui clôture le chantier, laquelle ne peut dépasser le tiers de la largeur de l'avenue ou boulevard. Ils doivent également exiger la réfection des voies défoncées par les charrois. L'implication des acquéreurs de lots, même si elle n'est pas préparée par un cadre associatif, est cependant encouragée dans le cahier des charges : " Toutes les améliorations devant contribuer à embellir le parc projeté par l'un ou l'autre des acquéreurs seront soumis à l'approbation de Gay et des autres propriétaires, qui tous en supporteront les frais d'installation et d'entretien." Effectivement, quelques années plus tard, en 1912, une véritable organisation de quartier se crée au Parc Impérial avec comme président, un architecte, Guillaume de Saint Cyr.