Dans le guide des Villes d'hiver de la Méditerranée et des Alpes maritimes paru en 1864, Elisée Reclus note : « Les personnes qui désirent séjourner longtemps à Menton feront bien de louer aussitôt après leur arrivée un appartement meublé, ou, si leurs moyens le leur permettent, une bastide des environs. Plus de 300 familles peuvent facilement trouver à se loger dans les hôtels, pensions et les villas de plaisance de Menton. Pendant la saison, presque toutes les grandes maisons de la ville sont mises en location par les propriétaires qui se retirent à la campagne ou bien se réservent seulement soit le rez-de-chaussée, soit l’étage supérieur ». Le logement chez l’habitant semble être effectivement le premier mode d’hébergement dans les années 1860. Les hôtels sont encore peu nombreux et les séjours qui durent alors plusieurs mois reviennent très cher en hôtel. Les personnes à revenu modeste louent des appartements meublés. Les habitants de Menton délaissent leur maison pour la mettre en location car le tourisme est devenu la principale source de revenus.

Les maisons à la campagne sont des bastides qui existaient avant l’arrivée des touristes. Mais des villas conçues pour la villégiature, dites villas de plaisance, sont construites en grand nombre. En 1865, le docteur Lubanski mentionne 89 villas meublées. L’Annuaire commercial des Alpes-Maritimes dresse une liste de 284 « chalets, châteaux, palais, pavillons, maisons principales et villas » en 1884. La liste en mentionne 539 en 1914.

Des agences sont spécialisées dans la location, l'Agence européenne Willougby et Manera, fondée en 1858 et l'agence Tonin Amarante, à partir de 1867, qui pratique aussi la vente et l’achat de terrains et de villas et donne plans et devis pour des villas à bâtir. Tonin Amarante possède son propre journal, L'Avenir de Menton, qui paraît de 1870 à 1914 où il fait sa publicité. Tonin Amarante est en rivalité avec son cousin Gustave Amarante qui pratique les mêmes activités et publie Le Journal de Menton. En 1914, les agences de vente et location d’immeubles sont au nombre de 10.

Villa Foucher de Careil, 1889. Villa Mer et Monts, 1905. Les villas étudiées par l’Inventaire général du patrimoine culturel datent des années 1880-1935, ce qui correspond à la période où l’on a le plus construit à Menton, mis à part la fin du XXe siècle et la période actuelle. Malgré l’existence de quelques grandes demeures, comme les deux villas du comte Foucher de Careil, à Garavan (Maria Serena, 1882, et la villa du boulevard de Garavan, 1889) ou Mer et Monts, au Val de Gorbio, construite en 1905 pour Charles Smith-Ryland, qui accueille la colonie anglaise dans la quarantaine de pièces qui la composent il n’y a pas de véritables villas-châteaux comme en d’autres lieux de la Côte d’Azur. Les dimensions restent modestes. Cela vient du fait que la plupart de ces maisons sont destinées à la location.

Sur le plan architectural, les villas de la fin du XIXe siècle sont principalement de style éclectique, d’un éclectisme néoclassique inspiré du XVIIIe siècle. C’est le cas par exemple de la Villa Faraldo ou de La Fauvette.

Villa Faraldo, 4e quart du XIXe siècle. Villa Fauvette, 4e quart du XIXe siècle.

La Villa Faraldo se caractérise par un développement de la façade en largeur. L’accent est mis sur les travées centrales dont le niveau supérieur est rythmé par des colonnes engagées à chapiteaux composites supportant un fronton triangulaire sculpté. L’ensemble de la façade est couronné d’une corniche à modillons ornés de feuillage. La villa Fauvette domine une terrasse accessible par un escalier à plusieurs volées. La façade présente un décor de pilastres cannelés ioniques, de frontons triangulaires, de mufles de lion et de guirlandes fleuries en festons. L’attique qui masque le toit de tuiles est jalonné de vases ceints de guirlandes.

L’ingénieur Paul Planat (1839-1911) parle dans son ouvrage sur L’architecture de la Côte d’Azur publié en 1906 de « l’élégante simplicité de ce style éminemment français ».

Villa La Favorite, vers 1880. Villa La Vista, 1897.La villa La Favorite offre une version baroque de l’éclectisme avec son abondant décor sculpté d’inspiration italienne. La Vista avec les loggias à arcades, les grandes avancées de toiture, le corps de porche à colonnade, est représentative de l’influence italienne sur les villas de cette époque. Comme la villa Foucher de Careil, elle propose un nouveau type d’habitat propre à la villégiature où l’on multiplie les espaces d’où l’on peut jouir du paysage, du jardin, de la mer, tout en étant à l’abri de la chaleur et du soleil ou de la pluie lors des séjours hivernaux. L’étage en belvédère participe de cette fonction.

Le premier quart du XXe siècle voit le prolongement de l’éclectisme inspiré du XVIIIe siècle ou de l’Italie. Mais un type de construction prend une grande importance dans le paysage architectural de la station. Il s’agit de villas à la volumétrie régulière, parfois inspirées des maisons rurales de la campagne environnante. Paul Planat, dans L’architecture de la Côte d’Azur les définit ainsi : ce sont des « constructions simples et confortables, installées d’après les exigences du climat tout en ménageant les habitudes importées par des voyageurs venus de pays plus ou moins lointains. Les façades, simples de lignes, mais largement abritées par leurs avant-toits qui, ainsi que nous le faisions observer, donnent à ces constructions un caractère d’ampleur bien assise, sont mouvementées par balcons et bow-windows, et rehaussées, à la partie supérieure par une frise peinte aux couleurs chatoyantes ».

Ces maisons s’organisent sur trois niveaux, le soubassement où se trouvent les réserves et les chambres des domestiques, le rez-de-chaussée surélevé avec le salon et la salle à manger orientés vers la mer, la cuisine et la salle de bain à l’arrière, et l’étage avec les chambres.

Villa Sainte-Geneviève, 1905.Elles peuvent être constituées d’un seul bloc ou de deux corps de bâtiment parfois de hauteurs différentes. La Villa Sainte-Geneviève est composée de deux corps perpendiculaires dont l’un a le niveau supérieur de la façade sud largement éclairé par trois baies en plein cintre ouvrant sur un balcon au garde-corps en terre cuite. Le large débord de toiture à chevrons apparents abrite une frise peinte d’inspiration baroque.

Villa La Vedette, 1928.Le modèle décrit par Planat en 1906 continue à se diffuser jusqu’à la fin des années 1920 sur l’ensemble de la Côte d’Azur jusqu’à la côte varoise. La villa La Vedette est un exemple bien représentatif de cette architecture, mâtinée ici de références au courant Art Déco.

Villa Tempe a pailla, 1932-1934.La villa Tempe a pailla, dans le quartier de Bellevesasses, est une exception tant par la personnalité de son auteur que par son appartenance au Mouvement moderne dont elle est ici le seul exemple. Après avoir quitté la villa E 1027 de Roquebrune-Cap-Martin, Eileen Gray (1878-1976), architecte et designer irlandaise, membre de l’Union des artistes modernes, conçoit pour elle-même, entre 1932 et 1934, une habitation de taille modeste, lieu de repos, de calme et de travail. Elle reprend quatre des cinq principes de l'architecture moderne définis par Le Corbusier en 1927, le toit-terrasse, le plan libre, les fenêtres en bandeau et les façades libres. Elle dessine également le mobilier qui participe de la structuration de l'espace, de son optimisation. Les meubles sont escamotables, extensibles, pliants.